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作者：chnj 添加時(shí)間：2013-07-29 16:58:45 瀏覽：

當(dāng)前

，有關(guān)城鎮(zhèn)化的話題日益升溫

。新一屆政府把城鎮(zhèn)化作為拉動內(nèi)需和帶動經(jīng)濟(jì)增長的引擎。官員

、學(xué)者

、企業(yè)家紛紛就城鎮(zhèn)化發(fā)表自己的觀點(diǎn)，其中******發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任李鐵的觀點(diǎn)值得引起注意

，他對于城鎮(zhèn)化涉及的科學(xué)問題分析切中要害

。他認(rèn)為推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程關(guān)鍵在于改革，打破阻礙實(shí)現(xiàn)人的城鎮(zhèn)化的藩籬

。

　　作為一名城鎮(zhèn)化改革的實(shí)踐者和積極推動者

，李鐵在從事城鎮(zhèn)化政策研究工作的近20年時(shí)間里，多次參與了中央

、國務(wù)院有關(guān)城鎮(zhèn)化政策文件的起草和制定，而且親身參與了指導(dǎo)改革試點(diǎn)工作的實(shí)踐

。***近他所在的城市與小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心又推出《城鎮(zhèn)化與社會變革叢書》

，把城鎮(zhèn)化改革的研究成果集結(jié)成冊。近日

，李鐵接受了《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者的采訪

。

　　新型城鎮(zhèn)化的要點(diǎn)是農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的市民化

　　《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》：十八大報(bào)告提出，要推動“工業(yè)化和城鎮(zhèn)化良性互動

、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化相互協(xié)調(diào)”

。中央經(jīng)濟(jì)工作會議進(jìn)一步提出著力提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量

，要走集約、智能

、綠色

、低碳的新型城鎮(zhèn)化道路。新型城鎮(zhèn)化蘊(yùn)含著怎樣的戰(zhàn)略意義

？您心目中的新型城鎮(zhèn)化圖景是什么樣子

？

　　李鐵：如何理解中央所提出的新型城鎮(zhèn)化道路，目前各方認(rèn)識還未足夠明晰：一些地方希望借此機(jī)會上更多的項(xiàng)目

；一些學(xué)者提出了高質(zhì)量的城鎮(zhèn)化文明理念和相應(yīng)的指標(biāo)體系；企業(yè)家希望找到新的投資熱點(diǎn)；有的人雖然認(rèn)識到“以人為本”的實(shí)質(zhì)

，但是在政策操作層面的設(shè)計(jì)上還是五花八門

，并未觸及實(shí)質(zhì)。就我個(gè)人理解

，中央提出的新型城鎮(zhèn)化政策，核心內(nèi)容涉及以下兩個(gè)方面：一是人的城鎮(zhèn)化問題

，就是如何解決農(nóng)民進(jìn)城就業(yè)后的基本公共服務(wù)問題；二是城鎮(zhèn)的發(fā)展模式和路徑

，即如何實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)發(fā)展的可持續(xù)

、生態(tài)、低碳和綠色

。

　　2012年

，我國的城鎮(zhèn)化率達(dá)52 .6%，而按城鎮(zhèn)戶籍人口計(jì)算的城鎮(zhèn)化率僅35 .3%

，之間存在著17 .3個(gè)百分點(diǎn)的差距

。這說明2 .5億農(nóng)民工和約7500萬城鎮(zhèn)間流動人口在城市還沒有享受到與城鎮(zhèn)戶籍居民同等的公共福利

。如果按照每年一個(gè)百分點(diǎn)的增長速度

，到2020年

，我國城鎮(zhèn)化率將達(dá)到60%

，意味著我國的城鎮(zhèn)人口將會達(dá)到8億人左右。進(jìn)城的農(nóng)民工將會在現(xiàn)有基礎(chǔ)上再增加接近1億人

。如果不及時(shí)解決他們的公共服務(wù)和進(jìn)城落戶定居問題

，我國城鎮(zhèn)化的質(zhì)量將不會得到根本改善

，反而還會加劇未來可能出現(xiàn)的各類社會矛盾

。

　　所謂新型城鎮(zhèn)化，就是要實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化從數(shù)量型增長到質(zhì)量型提升的轉(zhuǎn)變

，也就是說要解決農(nóng)民工進(jìn)城后公共服務(wù)均等化和定居落戶難的問題

。這也就意味著當(dāng)前城鎮(zhèn)化的工作要點(diǎn)是如何實(shí)現(xiàn)人的城鎮(zhèn)化，如何堅(jiān)定不移地進(jìn)行戶籍管理制度改革和逐步完善農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化的進(jìn)程

。

　　房價(jià)變化與城鎮(zhèn)化及城市等級相關(guān)

　　《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》：未來新型城鎮(zhèn)化的目標(biāo)之一就是要解決農(nóng)民工定居落戶

，這為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來了廣闊的機(jī)遇。但是

，當(dāng)前

，zg****的房價(jià)居高不下。根據(jù)******統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2013年6月

，全國70個(gè)大中城市中有65個(gè)城市房價(jià)出現(xiàn)環(huán)比上漲

。可以說房價(jià)已成為zg****老百姓***關(guān)注的話題

，任何與房地產(chǎn)價(jià)格變動有關(guān)的消息都會牽動老百姓的神經(jīng)

，您認(rèn)為，造成zg****房價(jià)不斷上漲的原因是什么

？

　　李鐵：我們不能籠統(tǒng)判斷zg****的房價(jià)上漲，首先要分析zg****哪些地區(qū)的房價(jià)在上漲

？為什么會上漲？為什么房地產(chǎn)成為大家都非常關(guān)注

、各級地方政府都在全力推動的一個(gè)產(chǎn)業(yè)？

　　很多研究都把城市分為一線城市

、二線城市

，三、四線城市

，這直接說明了zg****的房地產(chǎn)發(fā)展，房價(jià)上漲和等級化的城鎮(zhèn)管理體制有直接的關(guān)系

。首先

，高房價(jià)主要集中在高等級城市，特別是直轄市

、省級城市和副省級城市

。城市資源分配不平衡，從***低等級城市向***高等級城市集中

，等級越高的城市優(yōu)質(zhì)資源越集中

，行政資源分布影響了市場資源分布

。在高等級的城市買房

，主要也是購買那里的優(yōu)質(zhì)資源和優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)。而土地的限量供給導(dǎo)致這些城市資源的稀缺

，高等級城市核心區(qū)域土地資源******是稀缺的，土地資源稀缺肯定會導(dǎo)致這些地段的房價(jià)的上漲

。

　　其次

，相比于金融

、銀行存款、證券

、基金等領(lǐng)域

，房地產(chǎn)是目前相對穩(wěn)定的投資需求。土地資源的稀缺性決定了它的價(jià)格上揚(yáng)

。

　　第三

，經(jīng)濟(jì)增長帶來社會收入群體分化

，基于人口總量的高收入人群基數(shù)大

，形成對高等級城市高房價(jià)的支撐

。假如高收入人口占全國的10%，我們會有1.36億高收入人口形成持續(xù)的******的購買群體

，對******、高層次地產(chǎn)有持久性的需求

。他們第一會在本地買房

，第二會到省會城市買房，然后到北京

、上海買房。高收入人口到等級高的

、核心資源好的

、優(yōu)質(zhì)資源相對集中的城市買住房，這在當(dāng)下zg****是***好的

、***合理的選擇

。

　　《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》：對于未來房價(jià)走勢您有何判斷

？

　　李鐵：我認(rèn)為

，除了看住房供應(yīng)量大小外，還需要考慮以下幾方面因素：

　　首先

，城市的輻射范圍

。城市等級越高，輻射范圍就越廣

，北京輻射全國

，省會城市基本上是輻射全省。高行政等級城市的資源短缺是常態(tài)的

，而且不可再生

。戶籍制度導(dǎo)致了公共服務(wù)封閉式的格局難以打破

，在這種情況下，資源短缺

、公共服務(wù)的封閉

，也促進(jìn)高等級城市房價(jià)進(jìn)一步上漲。

　　其次

，城市所在地區(qū)的人均收入水平

。像浙江、廣東

、江蘇等沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，城市輻射范圍雖然不如西北地區(qū)的城市

，但是人均收入水平高

，也就支撐這個(gè)區(qū)域的房價(jià)上漲幅度大于中西部地區(qū)

。

　　***后，土地出讓金制度下的城市發(fā)展模式

。各級地方政府競相開辟工業(yè)區(qū)

，壓低土地價(jià)格，賠錢搞招商引資

，形成工業(yè)產(chǎn)業(yè)

，來支撐政府的GDP和財(cái)政收入。這個(gè)成本要通過房地產(chǎn)開發(fā)

、高額的土地出讓金進(jìn)行彌補(bǔ)。現(xiàn)在每屆政府都要有新的政績

，結(jié)果城市攤子越來越大

，基礎(chǔ)設(shè)施、供給的成本大幅度增加

。政府稅收只能保財(cái)政、保吃飯

，所以這些成本只能靠融資

、賣地等方式償還，而融資還得靠未來的土地出讓金償還

。這就形成了這種惡性循環(huán)，導(dǎo)致現(xiàn)在新區(qū)

、新城不斷擴(kuò)展

。

　　綜合判斷

，在一線、二線高等級的城市

，資源稀缺性還存在

，房價(jià)還有上漲的空間，部分三線城市和四線城市

、縣城再按照這樣的模式發(fā)展房地產(chǎn)

，恐怕在擴(kuò)張到一定程度的時(shí)候會導(dǎo)致崩盤。

　　有人認(rèn)為

，zg****的房地產(chǎn)會出現(xiàn)像歐美

、日本一樣一樣的泡沫，其實(shí)不能簡單地進(jìn)行類比

。這些******城市化率已經(jīng)飽和

，而zg****才剛剛過半，戶籍人口城鎮(zhèn)化率才35.3%

。因此對于城鎮(zhèn)住房的需求還有很大的空間

，啟動內(nèi)需也與此有關(guān)。分析zg****的泡沫

，成因不同

，結(jié)果也不同

，可能會帶來局部中小城市樓市的崩盤

，但是在高等級城市不僅不會崩盤，還會上漲

。

　　解決房價(jià)居高不下需改革

　　《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》：高企的房價(jià)阻礙了農(nóng)民工市民化的步伐，不利于推進(jìn)城鎮(zhèn)化

，農(nóng)民工進(jìn)的來

，但是無法在城鎮(zhèn)中定居

，而且居高不下的房價(jià)對于zg****經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也帶來了很大的隱患

，許多地方出現(xiàn)了各種所謂的“鬼城”

，您認(rèn)為要解決高房價(jià)需要采取哪些措施

？

　　李鐵：新型城鎮(zhèn)化的要點(diǎn)就是實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的市民化。要想解決房價(jià)居高不下的問題只有通過改革才能實(shí)現(xiàn)

。

　　第一，尊重市場規(guī)律

，不要讓稀缺的資源被限定在較低的價(jià)格

，造成嚴(yán)重的浪費(fèi)，促進(jìn)商品房價(jià)格的市場化

。取消限購政策

，認(rèn)同房價(jià)上漲的市場規(guī)律，政府通過稅收等措施

，拿出更多的資源解決公共服務(wù)的問題

。

　　第二，提高城區(qū)稀缺土地資源的利用效率?div id="4qifd00" class="flower right">

，F(xiàn)在的二

、三線城市，一些城市把自己搞成所謂的生態(tài)城市

、綠色城市

，攤大餅，形成了土地的嚴(yán)重?cái)U(kuò)張

，搞上百米寬的大馬路

，幾千畝的大廣場，幾平方公里甚至十幾平方公里的生態(tài)公園

，有的城市面積并不大

，人口也不多，只有十幾萬人

、二十多萬人

，根本沒有這么大的需求，這樣造成土地資源的嚴(yán)重浪費(fèi)

。

　　第三

，合理配置空間公共資源。一是通過市場的規(guī)律

，或者通過行政的引導(dǎo)

，使一些優(yōu)質(zhì)資源向中小城市相對均勻分布，合理疏散人口

，遏制房價(jià)的上漲趨勢

。二是改變交通狀況，原來高速公路連接中小城市

，現(xiàn)在要建設(shè)輕軌

，在相對遠(yuǎn)的地方，增加中低收入者購房的供給

。

　　第四

，加大租房的力度

。人口的流動就業(yè)和居住

，在任何一個(gè)市場經(jīng)濟(jì)******都是常態(tài)，不能通過所謂的改革

，去強(qiáng)化保障房的福利供給

，來把這種流動的常態(tài)，通過傳統(tǒng)的體制

，打著改革的旗號固化

。在買和租的政策選擇下，租房有更廣闊的市場

。全國2.6億農(nóng)民工和7000萬城鎮(zhèn)流動人口，絕大多數(shù)人口以租房的方式在城鎮(zhèn)居住

。租的過程中我們有更多的選擇，可以引導(dǎo)民間資本

，甚至在集體土地上進(jìn)行改革

，利用存量用地建造公共租賃房。政府加強(qiáng)設(shè)施的配套建設(shè)

，完善租房體系

。穩(wěn)定的居住條件并沒有涉及買房還是租房，只要是租

，也可以構(gòu)成穩(wěn)定的居住條件

，租房的市場、租賃市場的供給

，也會為房地產(chǎn)業(yè)開辟一個(gè)廣闊的空間

。

　　總之，推動新型城鎮(zhèn)化需要推進(jìn)戶籍制度改革

，釋放人口紅利；堅(jiān)持集體土地改革

，釋放集體土地的低成本紅利

；進(jìn)一步推進(jìn)城鎮(zhèn)等級管理制度改革，促進(jìn)城市發(fā)展資源的平等分配

，釋放中小城市的活力

，為zg****的經(jīng)濟(jì)、為房地產(chǎn)企業(yè)提供更好的發(fā)展平臺

。

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